近年、世界的なインフレや金融緩和政策により、不動産価格が上昇しています。
特にアメリカでは、リーマンショック後の経済回復とともに不動産市場が活況を呈し、過去10年間で多くの地域で大幅な値上がりを記録しています。
例えば、ロサンゼルスやダラスでは住宅価格が安定して上昇し、賃貸需要も高まっています。
加えて、日本国内の低金利環境では資産運用の選択肢が限られるため、成長が期待できる海外市場へと投資家の関心が向かっています。

日本と米国の不動産評価の違い

日本では不動産価格の8割が土地、2割が建物ですが、米国では2割が土地、8割が建物と評価されるのが一般的です。
この違いにより、米国不動産では 建物部分の減価償却を大きく活用できるため、法人にとって節税効果の高い投資先となります。

法人での海外不動産投資の大きなメリット

その中でも代表的なメリットは、4年償却と、1031（テンサーティワン）エクスチェンジの活用です。

4年償却のメリットとは？

築22年以上の木造建築物を購入すると、法定耐用年数が4年となり、短期間での減価償却が可能です。
米国では建物の比率が高いため、この4年償却によって法人の課税所得を大幅に圧縮できます。
これは日本国内の不動産投資では得られない大きなメリットです。

法人購入の簡便法による短期減価償却の損益通算は可能
法人購入の場合は、簡便法による短期減価償却の損益通算は可能で、各年度の減価償却費は、限度額の範囲内であれば自由に調整することが出来ます。
つまり、その年度の減価償却費をゼロとし、翌年度以降に繰り越すことも可能です。

1031エクスチェンジの活用

アメリカの税制では、1031（テンサーティワン）エクスチェンジという制度を活用すると、不動産売却時のキャピタルゲイン税を繰り延べることができます。
売却益を新たな不動産投資に充てることで、税負担を抑えつつ資産の拡大が可能になります。

海外不動産投資の注意点

1、各国の法規制や税制の確認が必要
2、為替変動の影響を受ける可能性がある
3、現地の信頼できる管理会社やパートナーを確保する必要がある

これらを踏まえ、法人での海外不動産投資は、しっかりとした計画と専門家のサポートを受けることで、大きなメリットを享受できます。

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