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旧:なぜ、LA不動産投資なのか?

この記事は令和二年度税制改正により内容を変更しています。

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なぜ今、ロサンゼルス不動産投資なのか? ~安定収益+減価償却4年~

理由1 上昇する家賃

過去16年間で人口 約120%(米国西部)、過去16年間で家賃中央値 約187%(米国西部)
※2000年を100%とする。 出典:United States Census
良好な賃貸マーケット事情により安定したインカムゲインと物件の売却時のキャピタルゲインが期待できる。

理由2 低い空室率により安定した賃貸経営

アパート空室率 約2.9%(比較:ロサンゼルス2.9%、ニューヨーク4.7%、ホノルル9.4%)
※出典:United States Census
人口は増え続けていますが、アパートの供給数は比例していません。
LAのような人気の高い住宅地では新たに開発できるまとまった土地が少なく、さらに用途制限が厳しく開発許可の取得が困難なため新規供給が少なく、賃貸アパートは常に高い稼働率状態となっています。

理由3 古い建物でも高い需要

LA都市部のアパートストックの約72%は築28年以上ですが、雨量が少なく湿気の低い気候から、木造住宅の耐久性は高く、建物の痛みも少ないため50年~100年使い続けられています。日本とは異なり建物の築年数には拠らず、むしろ古い建物ほど安定した稼働率をキープしています。
築年数に拠らない高い資産価値・稼働率で不動産投資にはとても恵まれた環境

理由4 節税効果 原価償却による節税メリット

日本の法律では、建物の法定耐用年数は木造で22年、法定耐用年数を超える場合は、4年で償却することが決められています。

ポイント1 米国と日本の不動産が異なる点は、建物部分の評価が高いという点。

ポイント2 耐用年数を超えた木造アパートが対象

木造建物が多いロサンゼルスでは1989年以前に竣工された建物が全体の75%を占めています。

節税効果の一例<給与所得6000万円の場合>

給与所得:6,000万円、物件価格:1億円(築22年以上木造アパート)建物割合:80%(建物価格8000万円)

賃料収入:400万円/年、建物価格8000万円を4年で償却(年間2000万円を減価償却費として計上)

【海外不動産投資をした場合の税金】

・収  支(▲1,600万円)→賃料収入(400万円)-原価償却費(2000万円)

・課税所得(4400万円)→給与所得(6000万円)-収支1600万円

税  額(1940万円)→課税所得(4400万円)×55%(所得45%+住民税10%)-479.6万円(税控除額)

【海外不動産投資がない場合の税金】

税  額(2820万円)→給与所得(6000万円)×55%(所得税45%+住民税10%)-479.6万円(税控除額)

※上記内容は2018年1月1日に施行されている法令に基づき作成しております。税制等の変更により内容が変更となる場合があります。具体的な取引での税法上の取扱いについては、税理士等の専門家にご確認ください。

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